Kaufnebenkosten in Frankfurt am Main: Womit Sie 2026 rechnen sollten

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?

Beim Kauf einer Immobilie kommen drei große Posten auf Sie zu. Zwei davon sind gesetzlich geregelt, einer ist Verhandlungssache:

Dazu können kleinere Posten kommen, etwa für Gutachten, Bereitstellungszinsen oder Umzug. Sie gehören nicht zu den Kaufnebenkosten im engeren Sinn, sollten aber in Ihrem Budget stehen.

Grunderwerbsteuer in Hessen: 6 %

In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % (Verwaltungsportal Hessen). Der Satz gilt für Kaufverträge, die ab dem 1. August 2014 geschlossen wurden; vorher waren es 5 % (Gesetz vom 16. Juli 2014, GVBl. 2014 Nr. 13). Er gilt in ganz Hessen, also in Frankfurt am Main genauso wie im übrigen Land.

Wovon wird die Steuer berechnet?

Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung, beim Kauf also der Kaufpreis. Hinzukommen können zum Beispiel übernommene Belastungen oder ein eingeräumtes Wohnrecht. Kaufen Sie ein unbebautes Grundstück und schließen daneben einen Bauvertrag, können auch die Baukosten in die Berechnung einfließen.

Wann ist sie fällig, und wer ist zuständig?

Zuständig ist für ganz Hessen die Hessische Zentralstelle für Grunderwerbsteuer (HZG) in Lauterbach. Nach dem Kaufvertrag erhalten Sie einen Steuerbescheid. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids zu zahlen. Erst wenn sie vollständig bezahlt ist, schickt das Finanzamt dem Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Danach kann der Notar Ihre Eintragung als Eigentümer im Grundbuch beantragen.

Gibt es Ausnahmen?

Ja. Steuerfrei ist zum Beispiel der Erwerb vom Ehegatten oder Lebenspartner und von Verwandten in gerader Linie, außerdem der Kauf eines geringwertigen Grundstücks mit einem Kaufpreis unter 2.500 €. Ob eine Ausnahme für Sie gilt, klärt im Zweifel Ihr Steuerberater.

Notar und Grundbuch

Der Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Die Gebühren von Notar und Grundbuchamt sind nicht frei verhandelbar, sondern richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie hängen vor allem vom Kaufpreis und, wenn Sie finanzieren, vom Betrag der Grundschuld ab.

Typische Posten sind:

• die Beurkundung des Kaufvertrags und der Vollzug durch den Notar,
• die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch,
• die Bestellung und Eintragung der Grundschuld für Ihre Bank.

Eine amtliche Prozentzahl gibt es dafür nicht. In unserem Budgetrechner setzen wir rund 2 % des Kaufpreises als Planungsannahme an. Den genauen Betrag kann Ihnen der Notar vorab nennen.

Maklerprovision: Was Käufer heute zahlen

Wie hoch die Provision ist, legt kein Gesetz fest. Für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher gilt aber eine Teilungsregel im BGB:

• Beide Seiten beauftragen den Makler: Dann müssen sich Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB).
• Nur der Verkäufer hat den Makler beauftragt: Dann darf er höchstens die Hälfte an Sie weitergeben, und Ihr Anteil wird erst fällig, wenn er seinen Teil nachweislich bezahlt hat (§ 656d BGB).
• Der Maklervertrag braucht die Textform (§ 656a BGB), eine mündliche Zusage genügt also nicht.

In der Beispielrechnung unten verwenden wir 3,57 % als Käuferanteil. Das ist ein Beispielwert, keine Vorgabe. Maßgeblich ist, was im Exposé und im Maklervertrag steht.

Beispielrechnung für eine Wohnung in Frankfurt am Main

Beispiel mit einem angenommenen Kaufpreis von 500.000 €. Der Betrag ist frei gewählt und keine Aussage über Marktpreise.

Kaufen zwei Personen gemeinsam ihre erste eigene Immobilie, können sie mit dem Hessengeld bis zu 20.000 € zurückbekommen, in zehn Jahresraten von je 2.000 €. Ihre eigenen Zahlen können Sie im Budgetrechner eintragen.

Wie das Hessengeld die Grunderwerbsteuer ausgleichen kann

Das Land Hessen zahlt Erstkäufern einer selbstgenutzten Wohnimmobilie einen Zuschuss zur Grunderwerbsteuer: 10.000 € je Käufer (höchstens 20.000 €) plus 5.000 € je Kind unter 18 Jahren, das mit einzieht. Der Zuschuss ist auf die tatsächlich gezahlte Grunderwerbsteuer begrenzt und wird in zehn gleichen Jahresraten ausgezahlt. Die Steuer müssen Sie also zunächst selbst vollständig bezahlen. Alle Voraussetzungen und den Ablauf erklären wir im Ratgeber Hessengeld.

Lassen sich Nebenkosten mitfinanzieren?

Grundsätzlich ja, aber nicht bei jeder Bank und nicht zu jeden Bedingungen. Viele Banken erwarten, dass Sie die Nebenkosten ganz oder teilweise aus Eigenkapital bezahlen. Wie viel Eigenkapital in Ihrem Fall sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Objekt und Bank ab.

Ein Baustein kann der KfW-Kredit 124 (Wohneigentumsprogramm) sein: Er kann laut KfW auch Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer abdecken, mit bis zu 100.000 € pro Vorhaben. Weitere Förderungen für Frankfurt am Main finden Sie im Ratgeber Förderung für Wohneigentum.

Wir rechnen mit Ihnen durch, wie Kaufpreis, Nebenkosten und Eigenkapital zusammenpassen, und vergleichen dann die Angebote von über 500 Darlehensgebern. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilienfinanzierung.

Wichtig: Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Steuerliche Fragen und Ausnahmen prüfen Sie bitte im Einzelfall mit Ihrem Steuerberater, dem Notar oder dem zuständigen Finanzamt.

Häufige Fragen

Quellen

• Verwaltungsportal Hessen: Grunderwerbsteuer Festsetzung (Steuersatz 6 %, Bemessungsgrundlage, Fristen, Zuständigkeit; abgerufen am 20.10.2026)
• Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen 2014 Nr. 13: Änderung des Gesetzes über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (6 % ab 01.08.2014)
• Bürgerliches Gesetzbuch: § 656a, § 656b, § 656c, § 656d (Maklerprovision)
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
• Hessisches Ministerium der Finanzen: Hessengeld; WIBank: Hessengeld
• KfW: Wohneigentumsprogramm (124)

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