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Vorfälligkeitsentschädigung: So wird sie berechnet
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich, den Ihre Bank verlangen darf, wenn Sie ein Darlehen mit festem Sollzins vor dem Ende der Zinsbindung zurückzahlen (§ 490 Abs. 2 und § 502 BGB). Sie ersetzt im Kern die Zinsen, die der Bank bis zum Ende der Zinsbindung entgehen, abzüglich dessen, was sie mit dem zurückgezahlten Geld am Kapitalmarkt wieder erzielen kann. Je höher Ihr Vertragszins über dem heutigen Wiederanlagezins liegt und je länger die Restlaufzeit ist, desto teurer wird die Ablösung.
Wann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?
Eine Vorfälligkeitsentschädigung kommt nur in Betracht, wenn Sie während einer festen Zinsbindung zurückzahlen. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins dürfen Sie in dieser Zeit nur vorzeitig zurückzahlen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB). Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn Sie die Immobilie anderweitig verwerten wollen, zum Beispiel beim Verkauf (§ 490 Abs. 2 BGB). Seit dem vollständigen Empfang des Darlehens müssen mindestens sechs Monate vergangen sein.
Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?
- Am Ende der Zinsbindung: Sie können mit einem Monat Frist zum Ablauf der Zinsbindung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
- Nach zehn Jahren: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, auch bei längerer Zinsbindung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wurde später eine neue Vereinbarung über Zins oder Laufzeit getroffen, zählt deren Datum.
- Bei variablem Zins: Kündigung jederzeit mit drei Monaten Frist (§ 489 Abs. 2 BGB).
- Im Rahmen vereinbarter Sondertilgungen.
- Wenn eine vertraglich vorgeschriebene Versicherung zahlt (§ 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
- Wenn der Vertrag Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nur unzureichend enthält (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Ob das bei Ihnen zutrifft, kann nur eine Rechtsberatung klären.
Wie berechnen Banken die Vorfälligkeitsentschädigung?
Der Bundesgerichtshof lässt zwei Methoden zu, zwischen denen die Bank wählen darf (BGH, Urteile vom 1. Juli 1997, XI ZR 267/96 und XI ZR 197/96).
Aktiv-Passiv-Methode
Die Bank legt das zurückgezahlte Geld gedanklich laufzeitgleich in sicheren Kapitalmarkttiteln an, in der Praxis in Hypothekenpfandbriefen. Ihr Schaden ist die Differenz zwischen den Zinsen, die Sie bis zum Ende der Zinsbindung gezahlt hätten, und der Rendite dieser Wiederanlage. Davon zieht sie ersparte Risiko- und Verwaltungskosten ab und zinst das Ergebnis auf den Tag der Rückzahlung ab (BGH, Urteil vom 7. November 2000, XI ZR 27/00). Bei Annuitätendarlehen muss die sinkende Restschuld berücksichtigt werden (Cash-Flow-Methode, ebenda). Die Wiederanlagerendite ist der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank zu entnehmen (BGH, Urteil vom 30. November 2004, XI ZR 285/03).
Aktiv-Aktiv-Methode
Hier rechnet die Bank so, als würde sie das Geld erneut als Kredit vergeben. Sie verlangt den entgangenen Nettogewinn (Zinsmargenschaden) und gegebenenfalls den Nachteil, weil neue Kredite niedriger verzinst sind (Zinsverschlechterungsschaden).
Welcher Zeitraum zählt?
Berechnet werden darf nur der Zeitraum, in dem die Bank rechtlich mit Ihren Zinsen rechnen durfte, also höchstens bis zum frühestmöglichen Kündigungstermin, etwa bis zum Ende der Zinsbindung oder bis zum Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren (BGH, Urteil vom 1. Juli 1997, XI ZR 267/96).
Gibt es eine gesetzliche Obergrenze?
Feste Obergrenzen gibt es nur bei Allgemein-Verbraucherdarlehen, also zum Beispiel Ratenkrediten: höchstens 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags (0,5 %, wenn die Restlaufzeit höchstens ein Jahr beträgt) und nie mehr als die Sollzinsen bis zum vereinbarten Ende (§ 502 Abs. 3 BGB). Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen gilt keine feste Prozentgrenze; die Entschädigung muss aber angemessen sein und darf nur den unmittelbar mit der Rückzahlung zusammenhängenden Schaden abdecken (§ 502 Abs. 1 BGB).
Beispielrechnung
Beispielwerte, keine aktuellen Marktzinsen und kein Angebot: Restschuld 200.000 €, Vertragszins 4,0 %, Monatsrate 1.200 €, noch 60 Monate Zinsbindung, Wiederanlagezins 2,5 %.
– Einfache Faustformel (Zinsdifferenz × Restschuld × Restlaufzeit): 200.000 € × 1,5 % × 5 Jahre = 15.000 €
– Mit sinkender Restschuld und Abzinsung (Cash-Flow-Methode): rund 12.929 €
– Abzüglich ersparter Risikokosten (Beispiel 0,1 % p. a.) und Verwaltungskosten (Beispiel 300 €): rund 11.767 €
Die Faustformel überschätzt also deutlich. Entscheidend sind Ihr Vertragszins, die Restschuld, die Restlaufzeit und der Wiederanlagezins am Tag der Ablösung.
Vorfälligkeitsentschädigung selbst schätzen
So rechnet unser Rechner: Er bildet die Aktiv-Passiv-Logik als Näherung nach. Er ermittelt alle Raten, die Sie bis zum Ende der Zinsbindung noch zahlen würden, plus die dann offene Restschuld. Diese Zahlungen zinst er Monat für Monat mit dem Wiederanlagezins ab, den Sie eintragen (zum Beispiel die Rendite von Hypothekenpfandbriefen mit passender Restlaufzeit laut Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank). Von diesem Barwert zieht er die abzulösende Restschuld ab. Davon gehen ersparte Risikokosten (in % p. a. auf die jeweilige Restschuld, abgezinst) und ersparte Verwaltungskosten (fester Betrag) ab; ein Bearbeitungsentgelt kommt hinzu. Nicht berücksichtigt sind Sondertilgungsrechte, die Zinsstrukturkurve und bankindividuelle Abschläge. Die Bank kann deshalb zu einem anderen Ergebnis kommen.
So können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung senken oder vermeiden
- Termine prüfen: Liegt das Ende der Zinsbindung oder der Zehn-Jahres-Termin nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB nah, kann Warten günstiger sein als Ablösen.
- Sondertilgungen nutzen, die im Vertrag vereinbart sind, bevor Sie ablösen.
- Darlehen mitnehmen: Manche Banken stimmen einem Pfandtausch auf eine neue Immobilie zu. Ein Anspruch darauf besteht nicht.
- Übernahme durch den Käufer: Mit Zustimmung der Bank kann der Käufer Ihr Darlehen übernehmen.
- Abrechnung prüfen lassen: Stimmen Restlaufzeit, Wiederanlagezins und Abzüge? Wir prüfen die Zahlen gern auf Plausibilität. Rechtliche Fragen klären Verbraucherzentrale oder Fachanwalt.
- Widerruf nur mit Vorsicht: Der frühere „Widerrufsjoker“ hilft heute nur noch selten. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356b Abs. 2 Satz 4 BGB). Für viele ältere Immobiliendarlehen (geschlossen zwischen 01.09.2002 und 10.06.2010) ist ein fortbestehendes Widerrufsrecht wegen fehlerhafter Belehrung am 21.06.2016 erloschen (Art. 229 § 38 Abs. 3 EGBGB). Ob im Einzelfall noch etwas möglich ist, kann nur eine Rechtsberatung klären.
Häufige Fragen
Wie hoch ist eine Vorfälligkeitsentschädigung üblicherweise?
Einen festen Prozentsatz gibt es bei Baufinanzierungen nicht. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit, Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Wiederanlagezins ab. Mit unserem Rechner bekommen Sie eine erste Größenordnung.
Muss ich nach zehn Jahren eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Nein. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Maßgeblich ist das Datum der vollständigen Auszahlung oder einer späteren neuen Vereinbarung über Zins oder Laufzeit.
Darf die Bank die vorzeitige Ablösung verweigern?
Während der Zinsbindung eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens ja, solange Sie kein berechtigtes Interesse haben (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB). Bei einem berechtigten Interesse, etwa einem Verkauf, muss sie die Ablösung gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung akzeptieren (§ 490 Abs. 2 BGB).
Gibt es eine Obergrenze für die Vorfälligkeitsentschädigung?
Nur bei Allgemein-Verbraucherdarlehen wie Ratenkrediten: höchstens 1 % bzw. 0,5 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags (§ 502 Abs. 3 BGB). Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss sie angemessen sein, eine feste Grenze gibt es nicht (§ 502 Abs. 1 BGB).
Welcher Wiederanlagezins ist richtig?
Nach der Rechtsprechung die laufzeitkongruente Rendite sicherer Kapitalmarkttitel, in der Praxis von Hypothekenpfandbriefen, laut Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank (BGH, Urteil vom 30. November 2004, XI ZR 285/03).
Prüfen Sie die Abrechnung meiner Bank?
Ja, wir schauen uns die Zahlen gern mit Ihnen an und rechnen nach, ob sie plausibel sind, und ob sich eine Ablösung mit neuer Finanzierung lohnt. Eine Rechtsberatung können und dürfen wir nicht leisten.
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Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehen als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i Abs. 1 GewO · Vermittlerregister D-W-125-3L51-33 · Keine Rechtsberatung.