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Forward-Darlehen: Zinsen für später schon heute sichern
Mit einem Forward-Darlehen legen Sie heute die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung fest, die erst in einigen Monaten oder Jahren beginnt. Für diese Planungssicherheit verlangen Banken meist einen Zinsaufschlag, der mit jedem Monat Vorlaufzeit wächst. Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn der Marktzins bis zum Ende Ihrer Zinsbindung stärker steigt als dieser Aufschlag. Sinkt er, zahlen Sie mehr als nötig.
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Sie schließen heute einen Darlehensvertrag ab, der erst zum Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung ausgezahlt wird. Damit löst das neue Darlehen Ihr altes ab, entweder bei Ihrer bisherigen Bank oder bei einer anderen. Der Zins steht ab Vertragsschluss fest, unabhängig davon, wie sich der Markt bis zur Auszahlung entwickelt.
Was kostet der Forward-Aufschlag?
Der Aufschlag ist bankindividuell und hängt von der Vorlaufzeit, der Zinsbindung und dem Marktumfeld ab. Banken rechnen ihn häufig als Zuschlag in Prozentpunkten pro Monat Vorlauf auf den Zins für eine sofortige Auszahlung. Aktuelle Spannen nennen wir Ihnen tagesaktuell im Gespräch.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist eine Absicherung gegen steigende Zinsen. Es lohnt sich, wenn der Zins zum Ende Ihrer Zinsbindung über dem Forward-Zins liegt, also über heutigem Zins plus Aufschlag. Diese Schwelle heißt Break-even-Zins. Ob der Markt sie überschreitet, weiß heute niemand. Sinnvoll ist ein Forward-Darlehen deshalb vor allem, wenn Ihre Rate keinen großen Anstieg verträgt und Sie Planungssicherheit wollen.
Beispielrechnung
Beispielwerte, keine aktuellen Marktzinsen und kein Angebot: Restschuld 250.000 €, Zins für sofortige Auszahlung 3,20 %, Aufschlag 0,02 Prozentpunkte pro Monat, 24 Monate Vorlauf, 2 % Tilgung.
– Forward-Zins: 3,20 % + 24 × 0,02 % = 3,68 %
– Monatsrate: 250.000 € × (3,68 % + 2 %) ÷ 12 = 1.183,33 €
– Break-even: Liegt der Marktzins in zwei Jahren über 3,68 %, war das Forward-Darlehen die günstigere Wahl.
Forward-Darlehen berechnen
So rechnet unser Rechner: Forward-Zins = Zins für sofortige Auszahlung + Aufschlag × Monate Vorlauf. Daraus ergibt sich die Monatsrate (Restschuld × (Zins + Tilgung) ÷ 12). Für den Vergleich rechnen wir dieselbe Finanzierung mit dem Zins, den Sie für den Ablauf erwarten, und vergleichen die Zinskosten über die neue Zinsbindung. Gebühren, Kosten einer Grundschuldabtretung und bankindividuelle Bedingungen sind nicht enthalten.
Worauf Sie achten sollten
- Abnahmepflicht: Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Wer es später nicht abnimmt, muss mit einer Nichtabnahmeentschädigung rechnen (zur Berechnung vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2000, XI ZR 27/00).
- Kein Zurück bei fallenden Zinsen: Sie profitieren nicht, wenn die Zinsen sinken.
- Zehn-Jahres-Kündigungsrecht nutzen: Haben Sie Ihr Darlehen seit mehr als zehn Jahren, können Sie es mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) und den Wechseltermin gezielt planen.
- Bankwechsel: Bei einer neuen Bank fallen gegebenenfalls Kosten für die Abtretung oder Neueintragung der Grundschuld an.
- Alternativen vergleichen: Prolongation bei der Hausbank oder Umschuldung zum Ablauf.
Häufige Fragen
Wie lange im Voraus kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?
Das ist bankindividuell. Wir sagen Ihnen im Gespräch, welche Vorlaufzeiten aktuell möglich sind.
Was passiert, wenn die Zinsen bis zur Auszahlung fallen?
Sie bleiben an den vereinbarten Forward-Zins gebunden. Ein Ausstieg ist in der Regel nur gegen eine Nichtabnahmeentschädigung möglich.
Kann ich ein Forward-Darlehen bei einer anderen Bank abschließen?
Ja. Die neue Bank löst Ihr altes Darlehen zum Ende der Zinsbindung ab. Dafür wird die Grundschuld abgetreten oder neu eingetragen, was Notar- und Grundbuchkosten verursachen kann.
Ab wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Wenn der Marktzins zum Ablauf Ihrer Zinsbindung über dem Forward-Zins liegt. Der Rechner zeigt Ihnen diese Schwelle als Break-even-Zins.
Was ist der Unterschied zur Prolongation?
Bei der Prolongation verlängern Sie bei Ihrer bisherigen Bank, meist erst kurz vor Ablauf. Ein Forward-Darlehen sichert den Zins deutlich früher und kann auch bei einer anderen Bank abgeschlossen werden.
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Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehen als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i Abs. 1 GewO · Vermittlerregister D-W-125-3L51-33