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Investitionsrechner für Kapitalanleger: Rendite und Cashflow Ihrer Immobilie
Lohnt sich die Wohnung als Kapitalanlage? Unser Investitionsrechner zeigt Ihnen in wenigen Minuten, was nach Kaufnebenkosten, Finanzierung und laufenden Kosten übrig bleibt: Mietrendite, Kaufpreisfaktor, monatlicher Cashflow und auf Wunsch der Steuereffekt. Die Berechnung läuft direkt in Ihrem Browser; Ihre Eingaben werden weder übertragen noch gespeichert.
Rendite und Cashflow berechnen
Tragen Sie Kaufpreis, Eigenkapital, Ihren Sollzins und die erwartete Kaltmiete ein. Die Kaufnebenkosten sind für Hessen vorbelegt: Grunderwerbsteuer 6 %, Notar und Grundbuch rund 2 % als Annahme, Maklerprovision 3,57 % als Beispielwert. Alle Werte können Sie ändern. Unter „Steuer einbeziehen“ schätzen Sie zusätzlich, wie sich Abschreibung und Schuldzinsen im ersten Jahr auf Ihre Steuer auswirken.
Haftungsausschluss: Die Ergebnisse werden automatisch aus Ihren Eingaben berechnet. Für ihre Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen wir keine Haftung, soweit gesetzlich zulässig. Die Berechnung ist kein Angebot und keine Finanzierungszusage; maßgeblich sind allein die Unterlagen der finanzierenden Bank.
Wichtiger Hinweis: Der Investitionsrechner ist eine vereinfachte Modellrechnung und keine Steuer- oder Anlageberatung. Nicht berücksichtigt sind unter anderem Finanzierungsnebenkosten, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, Sonderabschreibungen, Mietsteigerungen, Kosten bei Mieterwechsel sowie die Tatsache, dass die Instandhaltungsrücklage steuerlich meist erst abziehbar ist, wenn sie tatsächlich ausgegeben wird. Ob und in welcher Höhe sich Ihre Steuer ändert, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater. Unsere Leistung ist die unabhängige Vermittlung der passenden Finanzierung.
So rechnet der Rechner
Alle Werte beziehen sich auf das erste volle Jahr nach dem Kauf. Der Rechner verwendet ausschließlich Ihre Eingaben, monatliche Zahlweise und den Sollzins. So entstehen die einzelnen Ergebnisse:
- Kaufnebenkosten: Kaufpreis × (Grunderwerbsteuer + Notar und Grundbuch + Maklerprovision).
- Gesamtinvestition: Kaufpreis + Kaufnebenkosten.
- Darlehensbetrag: Gesamtinvestition − Eigenkapital. Ihr Eigenkapital deckt also zuerst die Kaufnebenkosten.
- Monatliche Rate: Darlehensbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Zins- und Tilgungsanteil des ersten Jahres rechnet der Rechner Monat für Monat mit der sinkenden Restschuld.
- Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete (Kaltmiete × 12) ÷ Kaufpreis.
- Nettomietrendite: (Jahreskaltmiete − Mietausfallwagnis − nicht umlagefähige Kosten im Jahr) ÷ Gesamtinvestition.
- Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete.
- Cashflow vor Steuern: Jahreskaltmiete − Mietausfallwagnis − nicht umlagefähige Kosten − zwölf Raten, geteilt durch 12. Ein Minus bedeutet: Diesen Betrag zahlen Sie monatlich zu.
- Geschätzter Steuereffekt (nur mit „Steuer einbeziehen“): Mieteinnahmen nach Mietausfall − Schuldzinsen des ersten Jahres − nicht umlagefähige Kosten − Abschreibung ergeben das steuerliche Ergebnis. Die Abschreibung ist Gebäudeanteil × Gesamtinvestition × AfA-Satz, die Kaufnebenkosten zählen also anteilig mit. Ein Verlust × Grenzsteuersatz ist eine Steuerersparnis (Plus), ein Überschuss eine Steuerlast (Minus). Unterstellt ist, dass Sie einen Verlust mit anderen Einkünften verrechnen können.
- Cashflow nach Steuern: Cashflow vor Steuern + geschätzter Steuereffekt.
- Eigenkapitalrendite Jahr 1: (Cashflow des ersten Jahres, mit Steuer nach Steuern, + Tilgung des ersten Jahres + Kaufpreis × angenommene Wertsteigerung) ÷ Eigenkapital. Die Tilgung zählt dabei als Vermögensaufbau, obwohl sie Ihnen nicht als Geld zufließt.
Häufige Fragen
Was ist eine gute Mietrendite in Frankfurt am Main?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Die erzielbare Rendite hängt stark von Lage, Zustand, Baujahr und Mietniveau ab. In gefragten Lagen sind die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete meist höher und die Mietrenditen entsprechend niedriger. Vergleichen Sie Objekte deshalb immer mit der Nettomietrendite und dem Cashflow, nicht nur mit der Bruttomietrendite, und rechnen Sie mit Ihren eigenen Zahlen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt nur die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten, die nicht umlagefähigen Kosten und ein Mietausfallwagnis. Sie liegt deshalb immer darunter und zeigt besser, was die Immobilie tatsächlich erwirtschaftet.
Wie wirkt sich die Abschreibung (AfA) auf meine Steuer aus?
Bei vermieteten Immobilien können Sie den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten abschreiben, nicht aber den Anteil für Grund und Boden. Der lineare Satz beträgt 2 % für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, 2,5 % für Gebäude vor 1925 und 3 % für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden (§ 7 Abs. 4 EStG). Zusammen mit den Schuldzinsen und anderen Werbungskosten kann so ein steuerlicher Verlust entstehen, der Ihre Steuer senkt. Wie hoch der Effekt in Ihrem Fall ist, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Ist ein negativer Cashflow bei einer Kapitalanlage schlecht?
Nicht automatisch. Viele Kapitalanlagen tragen sich in den ersten Jahren nicht vollständig selbst, weil die Tilgung Teil der Rate ist und Vermögen aufbaut. Entscheidend ist, ob Sie die monatliche Zuzahlung dauerhaft und mit Reserve tragen können, auch bei Leerstand oder Reparaturen. Wir rechnen gern mit Ihnen durch, welche Finanzierung zu Ihrem Budget passt.
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Sie planen eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage? Wir prüfen unabhängig, welche Finanzierung zu Ihrem Vorhaben und Ihrem Budget passt.
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